La règle des 35 % concerne le taux d’effort

Le HCSF définit le taux d’effort comme le rapport entre les charges annuelles d’emprunt et les revenus annuels de l’emprunteur. La mesure en vigueur fixe en principe un plafond de 35 %, assurance emprunteur comprise, et une durée maximale de 25 ans. Certaines opérations avec entrée en jouissance différée peuvent bénéficier d’une tolérance de différé.

Les établissements disposent d’une marge de flexibilité encadrée pour une partie de leur production. Cette possibilité ne crée aucun droit individuel au dépassement.

Le reste à vivre apporte une autre lecture

Le reste à vivre désigne, dans le langage courant, les ressources disponibles après les charges prises en compte. Il permet de distinguer deux foyers ayant un taux d’effort identique mais des niveaux de revenus et des dépenses très différents. Sa méthode de calcul et les seuils internes varient selon les établissements.

À retenirUn taux inférieur à 35 % ne garantit pas l’accord. Un taux supérieur peut seulement relever d’une flexibilité propre à l’établissement et à sa politique de risque.

Les éléments qui complètent l’analyse

  • la stabilité et la régularité des revenus ;
  • les crédits et engagements déjà en cours ;
  • l’apport et l’épargne conservée après l’opération ;
  • la composition du foyer et les charges durables ;
  • la cohérence du bien, du prix et du projet ;
  • la tenue des comptes et la capacité à absorber un imprévu.

Comment préparer une lecture fiable

Commencez par distinguer les charges temporaires des charges durables, puis documentez chaque revenu. Pour un investissement, séparez le loyer théorique, les charges non récupérables, la fiscalité et la vacance possible. Présentez ensuite plusieurs scénarios plutôt qu’un seul calcul optimiste.

Calculer la mensualité immobilière disponible

Repère de calcul35 % × revenus mensuels retenus − charges mensuelles de crédit existantes

Le taux d’effort se calcule sur l’ensemble des charges d’emprunt, assurance comprise, rapportées aux revenus retenus. Le calcul fournit un plafond réglementaire de référence, puis le prêteur étudie aussi le reste à vivre et la solvabilité.

Exemple corrigéAvec 2 000 € de revenus mensuels retenus et 200 € de crédit existant : 2 000 × 35 % = 700 €. La charge immobilière disponible est donc de 500 € par mois, assurance comprise. Une mensualité de 594 € porterait l’effort total à 39,7 %.

Les revenus variables, locatifs, pensions ou allocations peuvent recevoir un traitement différent selon leur régularité, leur durée et les critères du prêteur. Présentez leur historique plutôt qu’un mois isolé.

Questions fréquentes

Le taux d’endettement et le taux d’effort sont-ils identiques ?

Les deux expressions sont souvent utilisées comme synonymes. Le texte du HCSF emploie précisément la notion de taux d’effort et définit les revenus et charges entrant dans son calcul.

Le reste à vivre remplace-t-il la règle des 35 % ?

Non. Il complète l’analyse économique du dossier, tandis que la mesure du HCSF demeure applicable.

Sources officielles