Comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt et le budget d’achat sont deux notions différentes

La capacité d’emprunt correspond au capital qu’un prêteur pourrait financer selon votre situation et les caractéristiques du crédit. Le budget immobilier ajoute l’apport disponible et retranche les frais liés à l’opération : acquisition, garantie, dossier, éventuels travaux et marge de sécurité.

L’ANIL présente la capacité d’emprunt comme le point de départ du projet et indique que son évaluation met en regard les entrées d’argent et les sorties régulières.

Les cinq éléments du calcul

1. Les revenus retenus : salaires, pensions, revenus professionnels et, selon les pratiques du prêteur, une partie des revenus locatifs ou variables.
2. Les charges de crédit : mensualités existantes et future mensualité, assurance emprunteur comprise dans le calcul du taux d’effort.
3. La durée : une durée plus longue réduit la mensualité pour un même capital, tout en augmentant généralement le coût total.
4. Le taux et l’assurance : ils déterminent la part de chaque mensualité consacrée au coût du financement.
5. L’apport et l’épargne restante : ils influencent le plan de financement et la solidité globale du dossier.

Pourquoi un simulateur reste une estimation

Deux établissements peuvent retenir différemment certains revenus variables, primes, loyers, pensions ou charges. La banque reste libre d’accepter ou de refuser une demande, même lorsque le taux d’effort calculé reste sous 35 %. Une estimation utile doit donc expliciter ses hypothèses.

Les vérifications à effectuer avant les visites

• calculer le budget avec les frais d’acquisition et les travaux ;
• conserver une épargne de sécurité cohérente avec le projet ;
• tester plusieurs durées et niveaux de mensualité ;
• intégrer les crédits en cours et les changements prévus ;
• prévoir une marge entre le budget théorique et le prix recherché.